浅析国有土地上房屋征收补偿工作程序
贵州信德房地产评估有限公司  王本辉
根据2011年1月21日施行的《国有土地上房屋征收与补偿条例》的有关规定，结合房屋征收补偿的具体情况和本公司工作，本人特拟定该工作程序供大家参考、研究。
一、市、县级人民政府成立“国有土地上房屋征收部门”。该部门职责是组织实施本行政区域内国有土地上的房屋征收与补偿工作。
二、房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作。（房屋征收实施单位不得以营利为目的）。
三、房屋征收部门根据土地利用年度供应计划，会同规划部门、国土部门确定房屋征收范围。根据现状图并结合片区控规、详规情况确定房屋征收红线范围。
四、房屋征收基础资料调查登记
“房屋征收部门”组织对被征收的房屋及土地使用权的权属、区位、用途、面积及附属物（含装修）进行基础资料调查登记。
①选择同时具有“土地测绘及房产测绘资质”、社会信誉比较好、从事征收测绘业务比较多的中介机构现场对被拆迁房屋、附属物及装修、土地使用权进行测量，拍摄影像资料，绘制CAD图。
②初步测绘结果出来后进行测量结果公示，公示期为七天。同时由房屋征收部门书面通知相关部门暂停办理有关建设手续。
③收集拆迁户对初步测量结果的意见。需要重新核实的再次核实。
④出具《测绘报告》。
⑤送达测绘成果。并要求被征收人在送达回执上签字。拒绝签字的由送达人说明原因。
【按国土资源部对国有土地使用权出让的有关规定，需要进行土地使用权出让前的一些基础数据资料收集，其中包含“宗地内拆迁基础数据”和“拆迁户意见”。
“宗地内拆迁基础数据”的准确性直接关系到“土地出让底价评估结果”的准确性。当“宗地内拆迁基础数据”比实际数据估计过大，将造成土地出让底价偏低，也就是造成国有土地资产的流失；当“宗地内拆迁基础数据”比实际数据估计过小，将造成土地出让底价偏高，从而造成土地投入成本增大，造成未来商品房价格过高。这样不利于政府宏观调控房地产市场价格。
因此，对土地出让前拆迁基础数据的准确收集至关重要。要使其数据准确，只有聘请同时具有房产和土地测绘资质的专业中介测绘机构对被拆迁房屋、土地及其附属物（含装修）的数据进行现场测量，并出具由中介机构承担法律责任的《土地、房产测绘报告》。
该项工作不能委托房产管理部门的下属测绘机构进行。因为他们没有与政府主管部门脱钩，不是纯中介机构，而且涉嫌“既当裁判又当运动员”。更不能委托房屋拆迁公司进行，因为拆迁公司没有测绘资质，其出具的测量数据不具备法律效力。】
五、进行社会稳定风险评估。
县级人民政府作出房屋征收决定前，应当按照有关规定进行社会稳定风险评估；房屋征收决定涉及被征收人数量较多的，应当经政府常务会议讨论决定。
聘请一些社会专家、知名人士、中介机构和相关职能部门对被征收片区进行社会稳定风险评估。研究征收该区域房屋是否会造成社会的不稳定？以及存在哪些不稳定因素。如何规避社会风险等。同时拟定风险发生的预案。
六、征收补偿费用初步测算
房屋征收的基础数据调查清楚后，房屋征收部门可以委托具有三级以上房地产估价资质的房地产评估中介机构对房屋征收补偿的费用按市场价格进行初步评估。
同时将房屋征收最低补偿标准及各类型房屋的重建价值按贵州省的建筑定额（考虑建筑市场及物价因素）一并测算出来。
评估结果作为房屋征收部门准备有关房屋征收补偿费用的依据。
七、有关部门根据中介机构初步测算的房屋征收补偿费用情况，督促、监管房屋征收补偿费用是否足额到位、是否专户存储、是否专款专用。
八、房屋征收部门拟定《房屋征收补偿方案》，报市县级政府。
市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。注：该方案中应明确房屋征收最低补偿标准。
九、市、县级人民政府应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。
因旧城区改建需要征收房屋，多数被征收人认为征收补偿方案不符合《国有土地上房屋征收补偿条例》规定的，市、县级人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。
十、市、县级政府对确需征收房屋的，作出房屋征收决定并公告。
公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。
十一、房屋征收补偿费用评估
补偿资金的评估，主要有以下几方面的作用：
A、为政府拟出让土地使用权提供宗地内的房屋征收补偿资金量，便于核算土地出让底价。
B、便于房屋征收部门掌握宗地内的补偿第一手资料，有效监控补偿资金的到位情况及监督补偿资金的流向。
C、便于国土部门核算土地出让的成本费用。
补偿资金的评估测算，应由政府房屋征收部门委托同时具有房地产评估资质和土地评估资质的中介机构进行评估测算。
中介机构的选择可以由被征收人协商确定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定。
①上述中介机构对被征收房屋、附属物及装修情况作市场调查。
②据实按市场价格评估测算。
评估时考虑被征收房屋及附属物（装修）的成新度、结构情况等因素。同时考虑同区域、同类型、同用途房地产的市场价值。
③评估结果公示（含大公示及分户明细公示）。
④收集被征收人对初步评估结果的意见。
⑤修改评估结果。
⑥出具分户及汇总《房屋征收补偿评估报告》。
⑦向被征收人（或单位）送达《房屋征收补偿评估报告》。
评估基准日为：政府作出征收决定之日。
十二、房屋征收工作
1、准备工作（含：制定拆迁预案、征收合同打印等）
2、召开征收动员会
3、分户做征收动员工作
4、分户签订《征收补偿安置合同》
5、支付有关补偿费用
6、被征收人搬家
7、旧房拆除
8、垃圾清运